[HY분석] ‘공사비에 배상금까지’…한남2구역 시공사 교체 과연 최선일까

서울의 대규모 재건축 단지 조합들이 시공사와의 갈등으로 잇달아 ‘계약 해지’ 카드를 꺼내 들었지만 정작 시공사 교체 뒤 조합원들과 내홍을 겪고 있어 신중해야 한다는 우려의 목소리가 나오고 있다.  

19일 정비업계에 따르면 서울 용산구 한남2구역 재개발 조합도 시공사 계약해지를 놓고 갈등 중이다.  

한남2구역 조합은 27일 임시총회를 열어 2022년 시공사로 선정한 대우건설의 시공자 지위 재재신임 안건을 의결할 예정이다.  

한남2구역 재개발은 서울 용산구 보광동 일대 11만5천005㎡ 부지에 지하 6층~지상 14층, 31개동 1천537가구 규모의 아파트를 조성하는 사업이다. 사업비 1조원, 공사비 8천억원에 달하는 대형 프로젝트다.  

당시 대우건설은 ‘118 프로젝트’를 제안하며 기존 90m로 제한된 고도를 118m로 완화하고 아파트 층수를 14층에서 21층으로 높이겠다는 계획을 제안했지만 서울시가 인허가에 대해 부정적 입장을 밝히자 조합에서는 2023년 임시총회를 열고 시공사 재신임 안건을 투표에 부쳤다. 첫 재신임 투표에서는 재신임됐다. 

이번 두번째 재신임 총회는 사업지 내를 관통하는 도로를 폐지한다고 했으나 이 역시 서울시에서 어렵다고 하자 무산된 책임을 대우건설에 묻겠다며 열리게 된 것이다.

이에대해 전문가들은 시공사 교체에 대해 대부분 득보다는 실이 더 많다고 지적한다. 이들은 한남2구역도 내홍을 겪는 단지들의 전철을 밟지 않을까 우려하고 있다. 소송에 패소할 경우 대규모 배상금을 물어줘야 하고 공사비 증액에 따른 조합원 분담금 또한 늘어나기 때문이다.  

대표적으로 서초구 방배5구역 재건축 사업의 경우 지난해 10월 대법원으로부터 조합이 시공계약을 취소한 시공사 컨소시엄에게 525억원을 배상하라는 화해권고 결정이 나오면서 큰 파장이 일었다. 조합의 무리한 계약해지로 인해 7년간의 갈등으로 결국 500억 원이 넘는 손실은 조합이 떠안게 됐다.  

반포주공1단지 3주구 조합 역시 시공사를 교체하면서 1심에서 146억 원을 배상하라는 판결을 받았다. 이 소송은 2심이 진행 중이나 결과에 따라 배상액이 더 커질 수 있다는 것이 업계의 시각이다. 

또 공사비와 공사 기간 등에 대한 이견으로 계약해지를 하고 새로운 시공사를 선정했으나 분담금 증액만 늘어난 경우도 있다.

강서구 방화6구역 조합은 기존 시공사의 공사비 상승이 너무 과도하다며 계약을 해지했다. 2020년 최초 계약 당시 3.3㎡당 471만원에서 공사비상승과 설계 및 자재 변경 등으로 인한 인상을 고려해 758만원으로 변경을 협의했으나 결국 지난해 계약을 해지했다. 이후 조합은 올해초 시공사를 선정했으나 3.3㎡당 799만5천원으로 공사비를 책정한 것으로 알려졌다.  

신반포15차 재건축 사업은 조합 내분으로 갈등이 격화되고 있다. 최초 3.3㎡당 499만원으로 계약을 체결했던 조합은 3.3㎡ 당 449만원으로 공사비 축소를 요구하다 이를 거부한 시공사와 계약을 해지했다. 조합은 새로운 시공사를 선정했으나 연면적은 줄어들고 공사비는 크게 증가했으며, 사업 지연에 따른 금융비용과 원자재가격 상승에 따른 공사비 증액 협상이 이뤄졌다.

지난해에는 조합장이 본인의 성과금 50여 억원을 책정했다가 취소하는 일까지 발생했으며, 최근에는 법적 의무가 없는 공사비 99억을 시공사에 증액해 주자고 총회에서 의결하며 그 배경에 문제를 제기하는 조합원들과 소송까지 이어지는 상황이다.  

아울러 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단의 손해배상도 감안해야 한다고 한다. 대주단은 최근 대우건설의 신용공여를 바탕으로 브리지론(토지비 대출)을 승인했다. 만약 도급계약을 해지할 경우 한남2구역 조합에 손해배상을 청구하겠다는 입장이다.  

국공유지 매입을 위한 PF 대출 1천676억 원과 연간 이자 335억 원에 달한다. 만약 1년 이상 사업이 지연된다면 2천억 원을 조합원들이 갚아야 한다. 

또 시공사 교체로 인해 늘어나는 비용은 공사비 2천15억원(1년 6개월 지연), 금융비 503억원(브릿지론 지연배상금), 인허가 용역비 180억원 등 최소 2천698억원의 금전적 손실이 발생한다고 대우건설측은 설명했다. 

공사기간도 시공사 신규 선정과 관리처분인가총회를 다시 열어야 하는 등 이주까지 2년 인상 지연될 것으로 보여 조합원들의 부담감은 지체되면 될수록 커질 수 밖에 없는 상황이다. 

■전문가 “조합원 실익위해 한시라도 빨리 실착공해야”

익명을 요구한 도시정비사업 전문가는 “시공사를 교체할 경우 조합원들은 금융분야에서만 손해배상 및 구상권 등으로 엄청난 금융손실을 얻을 수 있으며, 인허가에서도 지금까지 추진해 온 시간들을 모두 허공에 날려 시간이 곧 비용인 재개발 단지의 가장 큰 문제를 직면하게 될 수 있다”고 우려했다.  

이어 “조합이 시공사 교체를 원하는 이유인 고도제한완화, 관통도로폐지 등이 새로운 시공사가 오면 조합이 원하는 방향대로 해결할 수 있다는 가능성 역시 낮다”며 “새로운 시공사와의 계약 조건은 기존 계약보다도 훨씬 조합에 불리하거나 낮은 수준의 조건으로 계약을 체결하게 될 가능성이 훨씬 높은 형편”이라고 지적했다. 

다른 전문가는 “무리한 시공사 교체로 시간, 신뢰, 비용의 손실을 키우지 말고 한시라도 빨리 시공사와 현재 진행 중인 관리처분인가를 받고 이주와 철거 등 실착공에 들어가는 것이 조합원들에게 가장 유리한 선택이 될 것”이라고 조언했다.