7월부터 3단계 스트레스DSR 시행…부동산 시장 영향은?

금융당국이 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행한다고 발표하면서 하반기 부동산시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 

부동산 전문가들은 수도권의 경우 대출 규제 강화로 주택 거래량이 줄겠지만, 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다. 

금융위원회는 20일 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 5대 시중은행이 참석한 가운데 가계부채 점검회의를 열고 3단계 스트레스 DSR 시행방안을 확정·발표했다. 

7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR이 시행되면서 은행권과 2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 금리에 가산(스트레스) 금리 100%(하한)인 1.5%가 적용된다. 

수도권은 가산금리가 1.2%에서 1.5%로 올라가면서 주담대 대출 한도가 더 줄어들게 된다. 

서울·경기·인천지역을 제외한 비수도권은 3단계 가산금리 적용이 연말까지 6개월 유예되면서 가산금리가 현행 0.75%로 유지되고 주담대 대출 한도에 변동이 없다. 

금융당국은 혼합형·주기형 주담대에 가산금리 적용비율을 상향 조정하기로 했다. 이에 따라 혼합형·주기형 주담대는 대출한도가 더 축소된다. 

변동형·혼합형·주기형 대출에 가산금리 반영 비율은 현행 변동형 100%, 혼합형 60%, 주기형 30%에서 100%·80%·40%로 높아진다. 

금융당국의 시뮬레이션에 따르면 금리유형에 따라 은행권에서 받을 수 있는 수도권 주담대 대출한도는 1천만∼3천만원(3∼5%) 수준 줄어든다.

예를들어 연소득 1억원인 차주가 금융권에서 30년만기 변동금리(대출이자 4.2%·원리금 균등상환 가정)로 대출받을 경우 한도가 5억9천만원에서 5억7천만원으로 1천900만원 축소된다. 

같은 차주가 5년간 고정금리후 6개월 주기로 금리가 변동되는 5년 혼합형 상품으로 대출받는 경우 한도는 3천300만원, 5년 주기로 금리가 변동되는 주기형 상품으로 대출받는 경우 한도는 1천800만원 각각 축소된다. 

이에 부동산 전문가들은 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 자금 조달 능력이 상대적으로 부족한 실수요자들을 중심으로 거래 위축이 나타날 것으로 전망하고 있다. 

그러나 자금 여력이 있는 이들의 '똘똘한 한 채'가 중심이 된 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 등에는 대출 규제가 별다른 영향을 주지 않을 것이란 전망이 우세하다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남권 등 서울 내 ‘상급지’는 이미 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능하며, 자기자본을 갖고 이동하는 수요가 대부분"이라며 "대출 규제가 이런 수요에 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다. 

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “자산가 중심 시장으로 재편된 서울 주요 지역은 대출 의존도가 낮기 때문에 스트레스 DSR 확대 영향이 크지 않다”며 “선호 지역 집값은 오히려 오를 가능성이 있다”고 전망했다. 

다만, 지방은 3단계 DSR 적용 유예 조치로 추가 위축을 방지하는 수준에 그칠 것으로 보내다봤다. 

김은선 랩장은 “규제 유예에 따른 풍선효과 가능성도 제기되지만, 지방은 다수 지역의 경제 기반이 취약하고 외부 투자 수요를 견인할 수 있는 동력이 부족하다”며 “규제 유예 영향이 제한적일 것”이라고 판단했다. 

함영진 랩장은 “이번 조치는 지방 부동산 시장의 추가 위축을 방지하는 정도”라고 말했다.