30년 노후 아파트 안전진단 없이 재건축 착수…지방 미분양 사면 주택수 제외

정부가 위축된 민간주택 공급을 보완하기 위해 올해 공공주택 공급물량을 14만가구 이상으로 늘린다.  

또 준공 30년이 지난 단지는 안전진단 없이도 정비사업을 진행할 수 있도록 했으며, 오피스텔·빌라 등 신축 소형 주택을 주택 수에서 제외하기로 했다. 

정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 이 같은 내용을 담은 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 

방안에 따르면 정부는 올해 공공주택 공급을 당초 계획(12만5천가구)보다 늘어난 14만가구 이상으로 확대한다. 이는 작년 공공주택 공급량에 비해 6만가구나 늘어난 규모다. 

먼저 정부는 한국토지주택공사(LH) 택지와 민간에 매각된 토지 중 반환된 용지를 공공주택 용지로 전환하는 방법을 통해 5천가구 이상의 주택공급 물량을 확보할 계획이다. 

이를 위해 토지 매수자가 원하는 경우 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는 ‘토지리턴제’ 시행을 올해 말까지로 1년 연장하고 적용 대상도 확대한다. 

공공주택 사업에 민간 업체의 참여도 확대된다. 

공공주택 사업 중 민간 참여 사업 비중을 작년 4%(3천200가구)에서 올해 15%로 늘리고, 2025년 20%, 2026년 25%, 2027년 30% 등으로 단계적으로 늘린다. 

또 한국토지주택공사(LH)가 독점했던 공공주택 사업에 민간 경쟁체제를 도입하기 위해 올해 상반기 중 공공주택특별법을 개정해 민간이 단독으로 공동주택 사업을 시행할 수 있는 근거를 마련하고, 경쟁체제 도입을 위한 택지공급 기준과 평가제도 등을 마련하기로 했다.

정부는 법령 개정 후 올해 하반기부터 민간업체가 공공주택사업을 본격 시행할 수 있을 것으로 보고 있다. LH가 착공할 예정인 물량 일부를 사업성 분석 등을 거쳐 민간 시행으로 전환할 예정이다. 

개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 신규 택지 조성과 수도권 신도시에서도 주택 공급 확대 방안도 추진한다. 

지방자치단체가 해제할 수 있는 그린벨트와 유휴부지 등을 활용해 수도권을 중심으로 신규 택지를 발굴, 2만가구를 추가로 공급한다. 

수도권 신도시에서는 용적률을 5%포인트 이상 높이고 공원녹지 비율을 조정하는 등의 방법으로 토지 이용을 효율화해 3만가구 이상의 추가 공급물량을 확보한다는 계획이다. 

인력과 자본 추가 투입을 통해 3기 신도시 조성도 6개월 이상 앞당긴다.

이를 위해 연기금, 주택도시기금, 공적 금융기관 등의 출자·융자를 받은 리츠(부동산투자회사)가 LH-지방공사와 공동사업자로 대지 조성 사업에 투자하는 ‘신도시 리츠’를 도입하고, 지방공사의 사업 지분 참여도 확대해 토지 보상 속도를 높일 계획이다. 

이를 통해 2018∼2019년 발표한 3기 신도시 5곳 중 인천계양은 올해 상반기, 고양창릉·남양주왕숙·하남교산은 올해 하반기 각각 주택 착공에 들어가는 등 내년 1월까지 5개 신도시에서 모두 주택 착공에 들어간다는 계획이다. 

또한 준공 30년이 지난 단지는 안전진단 없이도 사업을 진행할 수 있고, 조합설립 시기를 조기화해 사업기간을 최대 3년 단축하는 패스트트랙을 도입한다. 현재는 안전진단을 통과해야 정비구역 입안이 가능한데, 통과 전에도 사업 착수가 가능하도록 하고 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선한다. 

사업주체 구성도 조기화한다. 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청해 정비구역 지정과 조합 설립을 병행, 정비구역 지정과 조합 설립인가가 동시에 처리되도록 허용했다. 

국토부 관계자는 “이번 제도개선을 통해 3년 정도 기간을 단축할 수 있고, 서울시 신통기획을 통해 추가 2~3년 단축도 가능하다”며 “통상 재건축 기간보다 많게는 6년, 적게는 5년 단축을 기대한다”고 설명했다. 

정부는 재개발 사업 요건도 완화해 노후도가 높은 건물과 신축빌라가 혼재해 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업이 진행될 수 있도록 한다. 

재개발 노후도 요건을 현행 3분의 2에서 60%로 완화하고, 노후도가 높은 지역은 접도율이나 밀도 등의 요건을 충족하지 않아도 사업이 추진될 수 있도록 했다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함될 수 있도록 구역지정, 동의 요건 등을 개선한다. 

정부는 아울러 사업자가 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 주택 건설사업자 원시취득(신축건물) 취득세를 최대 50% 감면해주기로 했다. 

법 개정을 전제로 1년 간 시행되는 이 감면은 올해 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택 가운데 올해 연말까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택이 대상이다. 

이와함께 앞으로 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택을 세금 산정때 주택 수에서 제외할 예정이다. 기존 1주택자가 최초 구입하면 ‘1세대 1주택’ 특례를가 적용한다. 

소위 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양을 줄여 지방의 건설사업 여건을 개선하려는 것이다. 

이와 함께 1∼2인 가구를 위한 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 수요와 함께 소형 주택에 대한 공급 규제도 완화했다.

특히 주택업계가 꾸준하게 요구해온 오피스텔 발코니 설치를 허용했다.

쾌적한 주거 여건을 갖춘 오피스텔 공급을 촉진하기 위해서다.

다만 발코니 확장 허용 여부는 향후 발코니 설치 추이 등을 보면서 검토하기로 했다.

아울러 올해부터 2년간 준공되는 신축 소형 주택은 원시 취득세를 최대 50%를 감면한다. 이를 위해서는 지방세특례제한법 개정이 필요하다.

300세대를 넘길 수 없도록 한 도시형생활주택 세대 수 제한은 폐지한다.

정부는 1기 신도시 재건축 아파트 첫 입주 시기를 2030년으로 제시했다. 

1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구는 올해 하반기 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다. 

이들 지역에서 내년 중 특별정비계획을 수립하며 본격적인 재건축 절차가 시작된다. 

1기 신도시에서는 아파트 단지 2개 이상이 참여하는 통합 재건축이 추진된다. 

벌써부터 1기 신도시 여러 단지가 선도지구 선정을 위한 주민 동의율 70∼80%를 확보한 상황이다. 

국토부는 “현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융 지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원하겠다”고 밝혔다. 

1기 신도시 주거지역의 평균 용적률은 100%포인트 내외로 상향한다. 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸면 용적률 최대 500%를 적용받을 수 있다. 

1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다. 

내년에는 12조원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성해 1기 신도시 재정비 자금조달을 지원한다. 

1기 신도시 전체 재정비에는 220조원가량이 소요될 것으로 전망된다. 

프로젝트파이낸싱(PF) 대출 대환보증 등 건설사 유동성 지원안과 함께 PF조정위 등을 통한 사업장 갈등 해소 방안도 내놨다. 

정부는 먼저 25조원 규모의 공적 PF 대출 보증 25조원을 차질 없이 공급한다. 

또 주택도시보증공사(HUG) PF 대출 대환보증을 발급해 높은 이율의 대출을 저금리 대출로 대환할 수 있도록 돕는다. 

나아가 시행사와 대출기관 간 정보 비대칭 해소를 위한 보증기관 상설협의체를 구성하고, PF 관련 정보를 주택 관련 단체에 제공한다. 

이와 함께 정부는 준공기한이 지난 시공사에 대해서는 책임분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무 인수 시점 연장을 독려하고, 정상 사업장에 대해서는 적시 유동성 공급 및 과도한 수수료 책정을 시정한다. 건설사 보증 PF 자산유동화기업어음(PF-ABCP)에 대한 대출 전환 확대 등도 추진한다. 

전세사기 피해 지원을 위해 경공매 낙찰매입 전에 피해주택을 감정가에 협의매수하는 방안도 추진한다. 이러한 협의매수는 피해 주택 중 임차인 외 다른 채권자가 없는 경우부터 우선적으로 시행되며, 채권자가 다수인 경우 채권자간 채권 조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채 총액을 조정한 후 매입한다. 

다만 복잡한 권리 관계로 인해 협의매수가 곤란한 경우 기존 대책대로 우선 매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경공매 대행 및 저리금융 등을 지원한다. 

협의매수나 우선매수권 활용이 모두 곤란한 경우 LH가 집주인과 먼저 계약을 맺고 임차인에게 다시 이를 임차하는 전세임대 지원을 신설, △매입임대 △전세임대 △대체 공공임대 등 3단계 지원체계를 구축한다. 

공인중개사의 전세사기 손해배상 책임 실효성 강화를 위해 공제한도를 확대하고 소송없이도 임대차분쟁조정위를 거쳐 지급이 가능하게끔 절차를 간소화한다. 

박상우 국토교통부 장관은 “국민들이 살고 싶은 집에서 편안하게 살 수 있도록 올해부터 주택 공급 정책 방향을 근본적으로 탈바꿈해 나가겠다”고 말했다.