[한양why] 서민·청년 ‘주거사다리’ 오피스텔, 왜 끊어졌나

종합경제매체 ‘한양경제’가 선보이는 ‘한양why’는 경제·사회·정치 각 분야에서 발생한 이슈나 사건, 동향 등의 ‘이유’를 집중적으로 살펴 독자들이 사건의 이면과 본질을 들여다보기 위한 인사이트를 키울 수 있도록 돕는 기획 코너입니다. [편집자주]

수익형부동산으로 한때 관심을 끌었던 오피스텔이 시장에서 고전을 면치 못하고 있습니다. 찬바람도 모자라 이제는 한파가 몰아치고 있는 실정입니다. 아파트 대체재로 각광받던 오피스텔이 애물단지로 전락했습니다. 거래량은 줄고 가격이 떨어지는가하면 정부의 햇볕정책도 못받고 있습니다. 

6일 부동산R114에 따르면 올해 오피스텔 분양 물량은 7000실을 밑돌 것이라는 전망입니다. 올해 분양 계획 예정인 오피스텔은 6907실로, 지난해 분양 실적(1만6344실)의 42% 수준에 불과합니다. 특히 서울 오피스텔 분양 예정 물량은 지난해 (3313실)의 4분의 1 수준인 868실로, 2007년(832실) 이후 17년 만에 가장 적은 물량입니다. 

거래량도 절반가까이 줄었습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1~12월(12월 20일 기준)까지 오피스텔 매매 건수는 7685건으로, 2022년 같은 기간 1만4486건보다 절반(6801건)가까이 쪼그라들었습니다. 

거래가 줄어들면서 가격 역시 떨어졌습니다. 한국부동산원이 발표한 ‘지난해 4분기 오피스텔 가격동향조사’에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 0.56% 내려 전월(-0.37%) 대비 하락폭이 더 컸습니다.

수도권(-0.26%→-0.45%), 서울 (-0.14%→-0.38%), 지방(-0.82%→-1.02%) 모두 내림 폭이 확대됐습니다. 올해 오피스텔 기준 시가도 지난해보다 4.77% 하락했습니다. 오피스텔 기준 시가가 하락한 것은 2005년 고시가 시작된 후 19년 만에 처음입니다. 

경매 시장에서도 찬밥 신세를 면치 못했습니다. 지난해 12월 오피스텔 낙찰가율은 76.1%(29일 기준)로 2020년 9월 이후 3년 만에 처음으로 80% 아래로 떨어졌습니다. 

특히 최근 입주에 들어간 서울·수도권 오피스텔 단지에서는 매매가격을 분양가 아래로 책정한 이른바 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 매물도 등장했을 정도로 수익형상품으로는 매력이 사라졌을 정도입니다. 마피는 오피스텔 최초 계약자가 입주 전 계약금을 포기하고 나머지 돈만 받고 분양권을 넘기는 것을 말합니다. 계약자로선 계약금 10%와 중도금 이자 비용을 고스란히 날리는 셈입니다. 

이처럼 잘 나갔던 오피스텔이 애물단지로 전락한 이유는 고금리와 정부의 차별 규제로 매력이 사라졌기 때문입니다. 

금리 급등이 시장 침체를 부추겼습니다. 통상적으로 수익형 부동산의 기대 수익률은 연 3~5% 수준이지만 금리가 7%대로 치솟다 보니 수익형 상품이란 말이 사실상 무의미해졌습니다.  

이러한 이자 비용 부담에 공사비 상승, 대출 규제 영향 등도 수익성을 떨어트렸습니다.  

게다가 정부의 각종 규제로 주택 수 산정에 포함돼 재산세와 종부세 부담까지 있습니다. 아파트와 비교해 세금도 불리하고, 대출 또한 어렵습니다. 오피스텔은 용도에 상관없이 4.6% 취득세를 적용 받는데, 이는 아파트(1.1%)에 비해 4배나 높습니다. 특례보금자리론 지원 대상에서도 제외돼 부담이 클 수밖에 없습니다. 

주거형 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 주택 수에 포함되지 않다가 오피스텔 시장이 과열되자 2020년 7·10 부동산대책 이후 규정이 바뀌어 종합부동산세와 양도소득세 등이 부과됐습니다.

무엇보다 정부의 역차별적 정책도 문제입니다. 정부는 ‘1·10 부동산대책’에서 2025년 12월까지 준공되는 신축 소형 주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하)을 최초 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정때 주택 수에서 제외해 세금 부담을 낮춰준다고 했습니다. 

또 2년간 지방의 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택을 세금 산정때 주택 수에서 제외해주기로 했습니다. 

하지만 기존 오피스텔 소유주들은 '역차별'이라며 반발하고 있습니다. 주택 수 배제와 세금 감면 혜택이 새로 매입하는 오피스텔에만 적용되고(2년 한시), 이미 오피스텔을 소유하고 있는 소유주에겐 전혀 혜택이 없기 때문입니다. 

온라인커뮤니티게시판에는 정부의 역차별 정책을 비판하는 글들을 쉽게 볼 수 있습니다. 

누리꾼 cook****씨는 “엉뚱한 정책만 남발하고 있다"며 "형평성에 맞게 기존 오피스텔 소유주들에게도 혜택을 줘야한다”고 목소리를 높였습니다.

이와관련해 종합경제매체 ‘한양경제’가 신년특집으로 기획한 여론조사에서도 주거용 오피스텔의 주택수 제외에 찬성하는 응답이 높게 나오기도 했습니다.
 
전문가들은 오피스텔 기피 현상은 갈수록 두드러질 것으로 전망하고 있다며 대책마련이 절실하다고 지적합니다.  

부동산 전문가는 “아파트도 거래가 안 되는 상황에서 오피스텔 거래가 활성화되긴 어렵다”며 “ 애물단지로 전락한 오피스텔이 서민과 청년층의 주거사다리가 되려면 기존 오피스텔도 주택 수 산정에서 제외하거나 신생아특례대출 등이 가능하도록 완화된 규제가 마련돼야 한다”고 말했습니다.