경실련, 전세제도 개선 방안 모색 공청회 개최

경제정의실천연합(경실련)은 서민주거안정을 위한 전세제도 개선방안 모색을 위한 ‘반환보증제도 개선안 임대인 공청회’를 개최했다고 24일 밝혔다. 공청회 진행은 이날 오전 10시 경실련 강당에서 이뤄졌다.

이번 공청회는 임대인들에게 경실련 주장에 대한 의견과 전세제도의 문제점을 직접 들어보기 위해 열렸다. 사회는 정택수 경실련 부동산국책사업팀 부장이 맡았다. 토론자로는 조정흔 경실련 토지주택위원장, 강희창 한국임대인연합 회장, 장석호 공인중개사 등이 참석했다.

경실련은 현재 전월세 시장은 심각한 위기에 처해있다며 전세매물 대부분은 깡통전세가 되어버렸다고 주장했다. 임차인과 임대인의 갈등과 불신이 팽배한데 대한 가장 큰 책임은 전세대출과 반환보증 제도를 남발해 무분별한 전세제도 확대를 유도한 정부에 있다고 설명했다.

현재 경실련은 전세제도의 개선을 위한 방안으로 반환보증 임대인 의무가입 및 담보인정 비율 LTV 적용을 통한 전세제도 공적 관리 강화를 제시하는 중이다.

■ “전세사기 원인은 반환보증과 전세자금 대출의 무분별 확대”

발제를 맡은 조정흔 감정평가사는 전세사기의 원인이 반환보증과 전세자금 대출의 무분별한 확대에 있다고 지적했다. 그 결과 전세가격과 주택가격이 모두 상승했고 역전세가 발생하자 임차인과 임대인 모두 위기상황에 처했다는 것이다.

정부가 전세사기 문제를 해결한다며 시세보다 비싸게 매입임대주택을 사들이는데 혈세 수십조를 쓰고 있다며 이 비용이 부동산 시장을 자극하는 부작용을 일으킬 것이라고 우려했다.
가장 우려되는 일은 전월세 시장이 붕괴되고 기업임대가 시장을 지배하는 것이라며 그렇게 될 경우 임대료가 폭등해 임차인들의 삶을 더욱 옥죌 것이라고 예측했다.

이에 더해 현재 임차인이 가입하도록 되어있는 전세보증보험은 임대인이 의무 가입하도록 해야 한다고 주장했다. 반환보증 보증한도도 LTV와 연동시켜 채권 미회수에 따른 위험을 감소시켜야 한다고 설명했다.

채권 미회수 위험이 낮아지면 보증료도 낮아질 수 있고 임차인에게도 책임성이 부여돼 도덕적 해이를 막을 수 있다는 것이다. 임대인 모두를 사기꾼으로 몰아가는 인식은 바람직 하지 않고 서민주거 안정에 도움이 되지 않는다고 지적했다. 전세보증제도는 임대차시장을 관리하는 역할을 할 수 있도록 그 기능을 전환시켜야 한다고 강조했다.

■ “현재 전세보증 제도 이원화는 혼란과 행정낭비 유발”

강희창 한국임대인연합 회장은 현재 전세보증 제도가 임차인이 가입하는 '전세금 반환보증'과 임대인이 의무적으로 가입하는 '임대보증금보증'으로 이원화됐다고 지적했다. 여기에 이원화된 구조는 하나의 임대차 계약에 대해 보증상품이 중복 가입되도록 만든다고 설명했다. 이에 임대인과 임차인 모두에게의 혼란과 보증기관의 행정낭비를 유발하고 있다고 주장했다.

이를 해결하기 위해 보증제도는 주거안정을 위한 사회적 안전장치로 재정립돼야 한다고 강조했다. 전세금 반환 실패 시 전세사기범으로 낙인찍히는 구조에 대한 개선도 주문했다.

임대인에 대한 일방적 보증 비용 전가에 대해서도 보증제도 회피, 보증 미가입, 임차인 피해로 이어질 수 있으니 보증료 분담과 세제 혜택 등 정책적 유인 장치가 필요하다고 제안했다.

전세보증금 보증한도의 경우 &주택가격의 60% 이내&로 제한하는 방안의 취지에는 공감했다. 다만 비아파트는 전세가율이 높아 아파트 기준 60% 적용 시 보증 불가 사례가 다수 발생할 수 있으니 유형별 특성을 반영한 차등 기준 마련이 필요하다고 주장했다.

■ “전세보증금 100% 보증 정책이 전세사기 촉발”

장석호 공인중개사는 2017년 2월 전세보증금의 100%까지 보증하는 정책이 전세사기를 촉발했다고 주장했다. 이에 전세사기가 2017년 경기 남부를 시작으로 급증했고 2023년을 정점으로 감소세에 이르렀다고 설명했다.

현재의 전세대출과 전세 반환보증이 유지될 경우 전세사기는 더욱 정교하고 은밀하게 지금까지보다 훨씬 더 많이 발생할 것이라고 예측했다. 이에 국민의 혈세를 투입해 전세사기꾼들의 배만 불리게 할 것이라고 우려했다.

이에 전세자금대출 신규대출을 60%이하로 점진적 인하를 유도할 것을 제안했다. 기 실행대출의 경우 연장 시 일정비율을 의무상환하도록 시행할 필요가 있다고 설명했다. 전세사기의 수단으로 악용된 전세금 반환보증은 폐지하거나 보증한도를 LTV 60%로 제한할 것을 주장했다. 여기에 주택공시 가격을 기준으로 임대차 계약 시 임대료 상단을 주택공시 가격 이하로 제한하는 표준임대료를 대안으로 제시했다.

플로어에서는 경실련 제안을 중심으로 다양한 의견 제시가 이뤄졌다. 정부가 반환보증과 전세대출을 남발해 전세사기가 늘어났고 상생관계였던 임대인과 임차인의 관계가 파탄에 이르렀다는 점에 대한 공감도 나왔다.

임대차 시장에 남아있기를 원하지 않는 임대인이 안정적으로 빠져나갈 수 있는 탈출구를 마련해야 한다는 의견도 나왔다.

다만 갑작스러운 제도변화는 임대차 시장에 막대한 충격을 일으킬 수 있으니 점진적인 도입을 통해 시장 참여자들이 적응할 수 있도록 해야 한다고 의견이 모였다.