집 늘리고 만족도 높인다… ‘오세훈표 정비사업 기본계획’ 공개

서울시가 앞으로 5년 동안 재개발·재건축(정비사업) 방향성을 제시하는 기본계획을 정비했다. 

박원순 전 서울시장 시절이던 2015년 아파트 전면 철거 대신 생활권 단위의 종합계획을 짜겠다는 ‘2025 기본계획’을 제시한 이후 10년만의 변화다. 그간 변화한 도시 여건․주택경기 등을 반영해 ‘주거 안정과 주거만족 실현 도시’를 목표로 한 새로운 방안을 담았다. 

서울시는 사업성 부족으로 추진이 안 되거나 더딘 정비사업을 활성화하고 최신 사회·제도적 변화를 충분히 반영하기 위해  ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 30일 공개했다. 

이날 공개된 기본계획은 △재건축·재개발 활성화를 통한 안정적인 주택 공급 △도시 매력을 높이기 위한 주거공간 개조가 핵심이다. 

특히 지난 3월 내놓은 ‘재개발·재건축 사업지원’ 중 사업성 보정계수·현황용적률 인정에 대한 적용방안도 새롭게 수립했다. 

먼저 ‘사업성 보정계수’를 도입하고, 현황용적률 인정, 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하고 공공기여율 등도 개선하기로 했다. 

‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 서울시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 

사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정해 사업성을 높여주는 것이다. 

재건축의 경우 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다. 예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%포인트(분양 275%․임대 25%→ 분양 285%․임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다. 

또 현행 조례나 허용용적률을 초과해 지어져 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.  

‘재개발’은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

‘재건축’은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 ‘기부채납’을 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 기부채납 없이 온전히 확보 가능해진다.

또한 열악한 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집지역의 주거환경을 개선해 주기 위해 용적률과 높이를 완화한다. 1종 일반 주거지역은 용적률이 최고 150%인데 이를 200%까지 상향하고, 높이 규제가 필로티 포함 4층 이하였던 것을 6층 이하로 열어준다. 

2종 일반 주거지역은 기준 용적률 대비 허용되는 용적률이 10%포인트 높았는데, 상향 폭을 20%포인트로 높였다. 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있다. 

공공기여 비율은 1단계 종상향때 10%로 동일하게 적용토록 조정해 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않도록 하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입때 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다. 

아울러 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다. 

이와함께 정비사업을 통해 도시 매력을 극대화해 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다. 

친환경 보행 중심 생활공간을 꾸리기 위해 용적률 인센티브를 주는 항목을 기존 6개에서 12개로 늘렸다. 

공공보행통로나 열린단지를 조성하거나 저출산, 초고령화에 대응한 돌봄․고령서비스시설을 설치할 경우 인센티브를 주고 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급에 따른 차등 인센티브도 제공한다.

서울시는 6월 13일까지 이 기본계획에 대해 주민 공람을 진행하고, 서울시의회 의견을 들어 9월에 해당 내용을 최종 고시한다. 

한병용 서울시 주택정책실장은 “2030 기본계획 재정비를 통해 정비 여건이 대폭 개선돼 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대한다”고 말했다.