[8·8 공급대책] 빠르게 충분히 공급한다…정비사업 신속 ·그린벨트 해제(종합)

정부가 공급속도를 올리고 물량도 늘려 부동산가격을 안정화하겠다는 대책을 내놨다. 

국토교통부와 기획재정부는 8일 오후 최상목 경제부총리 주재로 열린 부동산관계장관회의를 통해 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 

특례법 만들어 도심내 공급 확대

먼저 도심 내 아파트 공급을 늘리기 위해 정비사업 관련 절차를 간소화해 사업속도를 높이기로 했다.  

가칭 ‘재건축·재개발 촉진법’(특례법)을 제정하고 서울에서 진행 중인 재건축·재개발 37만가구 추진에 속도를 높이기로 했다. 앞서 ‘1·10 대책’에서 30년 이상 노후 단지에 대해 안전진단 없이 재건축을 허용하는 등 ‘재건축 패스트트랙’을 위해 도시및주거환경정비법 개정을 추진하는 것과 별개로 특례법을 만들어 사업 절차와 수익성 제고 등 부족한 부분을 지원하겠다는 것이다. 

이를 위해 △기본계획·정비계획의 동시 처리 △사업시행계획·관리처분계획 동시 수립 △사업시행·관리처분 일괄 인가 △분담금 추산 절차 간소화 등을 추진한다. 

재건축 조합 설립 동의 요건을 현행 75%에서 70%, 동별 요건은 2분의 1에서 3분의 1로 완화하고, 조합설립 동의 간주 범위도 ‘정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의’로 넓히기로 했다. 

통합심의와 인허가 의제 대상도 확대하고 사업시행기간 조정도 인가 없이 신고로 처리할 수 있게 할 예정이다. 관리처분인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증을 신청할 수 있게 하고, 분양공고 통지 기한도 현행 120일에서 90일로 줄이기로 했다. 

광역 지자체에 ‘합동조정회의’를 신설하고, 회의 이후에도 협의가 지연될 경우 국토부가 직접 조정에 나서기로 했다. 지자체와 국토부에 별도 지원센터도 마련한다. 

정비사업에 대한 세제·금융지원도 강화한다. 

총회 개최비, 사업계획 수립 용역비 등 초기사업비를 구역당 50억원 이내에서 기금에서 융자받을 수 있도록 하고, 정비사업 대출보증 규모도 연 20조원으로 늘린다. 

이를 통해 설계·계획비는 사업 면적 등에 따라 최대 보증한도를 60억원으로 늘리고, 본사업비도 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요하면 총사업비의 60% 이내에서 추가 보증을 해주기로 했다. 

시공사의 정비사업 참여를 유도하기 위해 대출 보증한도도 상향한다. 

정비사업 분담금 납부 목적의 주택연금 개별 인출을 허용하고, 이 경우 한도를 70%까지 늘린다. 조합(사업자)와 1주택 원조합원의 경우 규제지역 외 지역에 한해 분양가 12억원 이하일 경우 취득세를 최대 40% 범위 내에서 감면한다. 

또 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화할 수 있게 하고, 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무도 폐지한다. 

재건축 부담금 폐지도 지속적으로 추진한다. 현재 재건축부담금 폐지 법안이 지난 6월 발의돼 국회에 계류 중이다. 

용적률과 임대주택 비율 등 각종 규제도 완화한다. 국토부는 조만간 특례법 제정안을 발의해 3년 한시로 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 올려주기로 했다. 역세권 정비사업의 경우 법적상한의 1.3배, 일반 정비사업의 경우 1.1배까지 추가 허용하는 식이다. 

이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 

다만 규제지역(현재 강남3구·용산구)은 대상에서 배제되며, 용적률 혜택을 노려 사업을 되돌리는 것을 막기 위해 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳도 제외한다. 

의무 공급해야 하는 임대주택 비율도 사업성을 고려해 차등 완화하고, 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배로 높이기로 했다. 

최근 서울 정비사업 조합에서 빈번한 공사비 분쟁으로 인한 사업 지연이 일어나지 않도록 공공 지원도 강화한다. 

도급계약 체결 및 10% 이상 증액요청이 발생하면 내역과 사유를 지자체에 제출하고 한국부동산원 공사비 검증과 연계를 검토하기로 했다. 

가칭 ‘공사비 검증 지원단’을 부동산원에 신설하고 전문인력도 2배 이상 늘리기로 했다. 일정 규모(1천가구) 이상 사업장에 공사비 갈등이 발생할 경우 현장 갈등을 조율할 전문가 파견을 의무화한다. 

조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임)을 도입하기로 했다. 

11월 서울 신규택지 발표…강남권 그린벨트 해제 유력
또한 정부는 충분한 주택을 공급해 서울 집값을 안정화시키겠다는 계획이다. 

이를위해 12년 만에 서울 시내 그린벨트를 대대적으로 해제해 내년까지 수도권 신규택지 후보지를 8만 가구 규모로 확보하겠다고 밝혔다.  

서울 그린벨트 전역과 인접한 수도권 지역은 11월 신규택지 발표 시점까지 토지거래허가구역으로 묶어 관리하기로 했다. 

정부는 수도권 신규택지 공급 물량을 올해 5만 가구, 내년 3만 가구 등 모두 8만 가구 규모로 확대한다. 올해 1월 수도권 중심의 신규택지 2만가구를 발굴하겠다고 발표했으나 4배 더 늘린 것이다. 

이를 위해 서울과 서울 인근 개발제한구역(그린벨트) 해제를 추진한다. 서울 지역의 그린벨트를 해제한 것은 2012년 이후 12년 만이다. 이명박 정부 당시 보금자리 주택 공급을 위해 강남구 세곡동, 내곡동 등 강남권을 비롯해 고덕동, 강일동 등 147만㎡ 규모의 그린벨트를 해제한 바 있다. 

진현환 국토부 제1차관은 “서울시 그린벨트 해제는 확정된 사항”이라며 “구체적인 지역은 밝힐 수 없으며 11월 중 서울시내 그린벨트 해제 범위와 목표물량을 발표할 예정이다. 11월까지 환경부 환경영향평가 등 절차를 거칠 것”이라고 말했다. 

오세훈 서울시장은 “서울시는 중앙정부의 협조요청에 따라 개발제한구역해제를 통한 주택공급확대에 동참하겠다”며 “미래세대의 주거마련을 위해 개발제한구역의 일부해제를 검토하는 것은 피치못할 선택이 됐다”고 말했다. 

국토부 중앙도시계획위원회는 전날 서울 그린벨트 전역 등을 토지거래허가구역으로 지정하기로 의결했다. 이날 오후 4시 관보에 실릴 예정이며 효력은 13일부터 발생한다. 

서울 그린벨트는 149.09㎢로 서울 면적의 24.6%에 해당하지만, 북부지역 그린벨트는 대부분 산이기에 택지로 개발하기 부적합해 강남권 그린벨트가 아니겠느냐는 관측이 나오고 있다. 

1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비도 본격적으로 추진한다. 1기 신도시별 지자체 기본계획을 8월부터 공개하고, 올해중 12조원 규모의 미래도시펀드 구조설계를 완료해 2025년부터 펀드 조성을 위한 투자 설명회를 추진하기로 했다. 

11월까지 1기 신도시 정비 선도지구 2만6천가구+α(최대 3만9천가구)를 선정하고, 내년 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진한다는 계획이다. 

올해 선정된 선도지구는 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행인가를 거쳐 2027년 착공을 목표로 추진한다. 

또한 하반기 중 부산·인천·대전·수원·용인·안산 등 6개 지자체 관내 노후계획도시 기본계획 수립에 착수하고, 미래도시지원센터도 전국 노후계획도시로 확대하기로 했다. 

이를 통해 2029년까지 인허가 8만8천가구, 착공 4만6천가구를 추진한다는 계획으로, 1기 신도시 정비를 통해 2035년까지 수도권에 모두 10만 가구 이상을 추가로 공급할 기반을 마련할 계획이다.

한국토지주택공사(LH)는 수도권 공공택지에 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공한다. 

사업자가 수도권 공공택지를 분양받아 집을 지었는데 준공 후 미분양이 발생하면 LH가 분양가의 85∼89% 수준에서 집을 사주는 방식이다. 적용 대상은 수도권 3만6천가구이며, 내년까지 착공에 들어간 주택이어야 한다. 

정부는 아울러 극심한 침체를 겪고 있는 비(非)아파트 시장 정상화를 위해 LH 등 공공이 수도권을 위주로 신축 빌라·오피스텔 매입을 확대해 이를 전월세로 공급한다. 신축매입 임대주택 공급 목표를 올해와 내년 2년간 9만가구에서 11만가구로 늘렸다. 

신축매입 주택 11만가구 중 5만가구 이상은 새로 도입하는 ‘분양전환형 신축매입 주택’으로 공급한다. 실수요자 선호도가 높은 면적 60∼85㎡ 규모 아파트 등을 저렴한 임대료로 임대한 뒤, 최소 6년이 지나면 임차인에게 먼저 매각한다. 

정부는 이번 주택공급 확대 방안을 통해 2029년까지 6년간 수도권에 42만7천가구 이상의 우량한 주택을 공급하겠다고 밝혔다.