‘오티에르 용산’ vs ‘더 라인 330’…22일 조합원 선택은?

22일 서울 용산구 용산정비창 전면1구역 재개발사업 시공사를 뽑는 선택의 날이 다가오면서 그간 치열한 경쟁을 벌인 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 마지막 결전을 준비하고 있다. 

20일 관련업계에 따르면 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발은 회사의 모든 역량을 총동원하겠다는 각오다. 

■포스코이앤씨 “고급화로 초격차 랜드마크 건설”

포스코이앤씨는 △신속한 사업추진 △파격적인 금융조건 △단지의 고급화를 앞세워 조합원분들의 자산가치 극대화를 목표로 한 제안서를 제출했다.  

먼저 신속한 사업 추진을 위해 높은 신용등급을 바탕으로 제1금융권 5대 은행과 협약된 최저수준 금리 적용하고, 주택도시보증공사(HUG) 보증없이 1조5천억원의 사업촉진비를 자체조달 한다. 또 조합 총회 의결 후 필요사업비 1천억원을 즉시 조달할 것을 제안했다. 

서울시의 건축과 인허가 기준에 정통한 글로벌회사 설계를 적용해 신속한 차업추진도 약속했다. 

파격적인 금융조건도 제시했다. 조합이 사업을 추진함에 있어 현금흐름과 자금계획의 정확도를 높일 수 있도록 △입찰 후 공사비 물가상승 20개월 유예 △착공 후 공사비 지급 18개월 유예 △분양수입금 내 기성불 등의 조건을 제안했다. 

조합원 분들의 금융부담을 최소화하기 위해 △추가 이주비 담보인정비율(LTV) 160% △조합이 원하는 시기에 분양하는 골든타임 분양제 △입주때 분담금 100% 납부 등을 제안했다. 

포스코이앤씨는 단지 고급화를 위해 단지명을 ‘오티에르 용산’으로 제안하고 대형 평형을 조합안(231가구)보다 많은 280가구로 확대하고 12가구의 펜트하우스와 고층부의 서브펜트하우스를 추가로 제안했다. 

인공지능(AI) 시뮬레이션을 통해 거주자가 단순히 한강이 보이는 것을 넘어 실생활에서 한강을 최대한 즐길 수 있도록 실제 한강 뷰 조망을 설계했다. 한강 조망 가구수는 조합설계안(335가구)보다 많은 513가구다. 

한강의 물결 모양을 모티브로 한 독창적인 외관 디자인을 비롯해, 고급단지 필수 조건인 대형 평형 가구와 펜트하우스 가구도 확대 적용했다.  

전 가구에 테라스를 포함하고 3면 또는 4면 개방형 설계를 적용해 평균 46.28㎡(약 14평)의 서비스 면적을 확보했다. 

고품격 하이엔드 단지 실현을 위한 세대별 프라이버시 확보와 고급 마감재도 눈길을 끌었다. 각 가구당 △덴마크 명품 조명 ‘베르판’ △이탈리아 주방가구 ‘유로모빌’ △유럽산 원목마루 ‘발리네크’등 유명 글로벌 브랜드 제품을 적용한다. 

정희민 포스코이앤씨 대표는 “포스코이앤씨만의 독보적 가치를 바탕으로 용산정비창 전면 제1구역을 대한민국 최고의 하이엔드 단지로 만들겠다”며 “조합원들의 포스코이앤씨에 대한 믿음과 선택이 세월이 지나 ‘정말 잘한 선택이구나’라는 생각이 들도록 최고의 단지로 보답하겠다”고 말했다. 

■HDC현산 “디벨로퍼 복합개발방식 적용…HDC용산타운 만들 것”


HDC현대산업개발은 용산 정비창 전면 1구역에 기획과 설계, 시공 후 운영까지 전 과정을 아우르는 ‘디벨로퍼 모델’을 적용해 사업을 벌이겠다는 전략이다. 

HDC현산은 용산 정비창 전면 1구역 재개발 조합에 단지명을 ‘더 라인 330(The Line 330)’ 으로 제안했으며 조합원의 이익을 높인 금융 조건과 이주비 등 공사 조건을 제시했다. 

사업비 조달 금리는 CD+0.1%로 경쟁사의 CD+0.7%보다 크게 낮은 도시정비사업 사상 최저 수준이다. 조합의 금융 이자 부담을 낮출 수 있고 정비계획변경 기간 등 고려하면 최대 수백억원의 이자 차이가 발생할 수 있다는 게 회사측의 설명이다. 

최저 이주비는 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준인 가구당 20억원(LTV 150%)으로 제시했으며 이주비를 초과하는 추가 대출에도 같은 LTV를 적용했다. 

공사비는 3.3㎡(평)당 858만원이다. 조합의 예정가(960만원)보다 102만원 저렴하다. 지하공간을 활용하고 수익형 비주거시설을 효율적으로 배치해 분양수익을 극대화하기로 했다. 공사 기간은 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당겼다.

단지 계획은 한강 조망이 가능한 가구를 600가구로 하며, 조합원 전원이 한강이 보이는 동·호수를 직접 선택할 수 있는 조망 특화형으로 설계했다. 

9개 동 설계로 건물 사이 거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 제안했다. 삼성물산 리조트 부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계로 고급 주거 환경을 구축한다. 

특히 한강변에서 가장 긴 330m 길이로 조성되는 스카이 커뮤니티 브릿지와 지상 115m 높이에 설치되는 하이라인 커뮤니티는 용산의 스카이라인을 대표할 상징적 공간으로 조성한다. 

여기에 용산역과 국제업무지구, 용산역 전면공원 지하공간 개발 등을 연계한 ‘HDC용산타운’도 제안했다. HDC현산은 디벨로퍼 모델로 용산에서 수익형 민자사업(BTO) 방식의 용산역 전면공원 지하공간 개발 사업권을 확보하고 있다. 이는 지하철 1호선, 4호선, 신분당선, GTX-B를 연결하고, 용산역 전면공원의 지하를 복합 개발하는 대형 프로젝트다.  

HDC현대산업개발 관계자는 “한남4구역은 그동안 업계에서 가장 좋은 조건으로 회자됐지만, HDC현대산업개발이 제시한 용산정비창의 조건은 그 수준을 훨씬 뛰어넘은 도시정비 사상 최고 조건”이라며 “단순히 비용 절감과 사업 기간 단축에 초점을 맞췄다기보다, 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현 가능성을 극대화했다는 점에서 높은 평가를 받고 있다”고 말했다.

용산 정비창 전면 1구역 재개발 사업은 용산구 한강로3가 일대에 지상 38층, 12개 동, 아파트 777가구와 오피스텔 894실 등을 조성하는 대형 복합 개발 프로젝트로, 사업비는 9천558억원에 달한다.