재개발 입주권도 토허제 대상…최초 분양권은 허가 대상 제외

최근 논란이 일었던 서울 용산구 한남3구역 등 재개발·재건축 조합 입주권 거래도 허가를 받아야 한다. 

국토교통부는 서울시와 함께 ‘토지거래허가구역 운영 가이드라인’을 이같이 확정했다고 21일 밝혔다. 

가이드라인에 따르면 먼저 유주택자가 토지거래허가구역인 이들 지역에서 아파트를 구입하는 경우 6개월 내에 기존 주택을 매매·임대하면 거래를 허가하기로 했다. 

지금까지는 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 기준이 각기 달라 통일한 것이다. 

토지거래허가구역 내 주택을 취득하는 경우 2년간 실거주 의무가 원칙적으로 취득 시점부터 부여된다. 통상 허가 신청부터 등기까지 약 4개월이 소요되는 점을 감안해 허가일로부터 4개월 이내 입주가 가능해야 한다. 다만 부득이한 사유가 인정될 경우 관청이 입주 시기를 유예할 수 있다. 

기존에 주택을 보유하고 있어도 신규 주택 취득이 가능하다. 이 경우 실거주 목적이나 추가 취득 사유를 구체적으로 소명하고, 기존 주택의 매매나 임대 등 처리계획을 6개월 내 제출해야 한다. 이를 충족하면 허가가 가능하다. 

정부와 서울시는 한남3구역 등 관리처분계획 인가를 받은 재개발·재건축 지역의 입주권도 토지거래허가 대상에 포함했다. 입주권은 기존 주택이 철거되거나 멸실돼 당장 실거주가 어려운 만큼, 입주권 매수자는 거래 허가 신청때 ‘입주 예정 시점’과 ‘실거주 계획’을 명시한 확약서를 제출해야 한다. 

실거주 2년 의무는 아파트 준공 이후부터 적용한다. 예를 들어 2029년 약 6천가구 대단지로 탈바꿈할 예정인 한남3구역의 경우 조합원들이 이미 이주를 마쳤고 일부 지역은 철거가 시작됐다. 이 지역 입주권을 매수하는 경우 2029년 입주 후 최소 2031년까지 2년간 실거주해야 거래를 허가한다. 

한남3구역, 방배 13·14구역 같은 재개발구역 내 주택을 사는 경우, 건축물 대장상으로는 연립·다세대주택이어도 관리처분계획 인가 이후라면 토지거래허가를 받아야 한다. 

입주권과 분양권 거래에 대한 허가 대상도 명확해졌다. 재개발·재건축 등 관리처분계획 인가로 아파트 소유권을 취득할 수 있는 입주권은 허가 대상에 포함했다. 최초 분양권은 예외지만 분양권 전매때에는 허가를 받아야 한다. 

관리처분계획 인가 이후 실거주 기간 산정 기준도 명확해졌다. 기존 부동산에서 거주한 기간과 신축 입주 후 거주 기간을 합산해 2년 실거주 요건 충족 여부를 판단한다. 예를 들어, 철거 전 1년 거주했다면 입주 후 1년을 추가 거주하면 요건을 충족하는 식이다.

다만 실거주 목적이라고 보기 어려운 경우 부적합 판정을 내릴 수 있다. 

국토부 관계자는 “서울시와 함께 강남3구·용산구에서 토지거래허가를 받은 건에 대한 실태 조사를 벌여 실거주 의무 준수 여부 등을 철저하게 단속하겠다”고 말했다.