[HY분석] 용산정비창 1구역 조합원 혜택 살펴보니

공사비 1조 원 규모의 서울 용산구 ‘용산정비창 전면1구역’ 재개발 사업 시공권을 놓고 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 파격적인 조건을 내걸고 조합원들 마음잡기에 나섰다. 

다양한 사업조건으로 조합원들의 부담을 줄이고 개발이익을 극대화하기 위해 승부수를 던진 것이다.

23일 관련업계에 따르면 용산정비창 전면1구역 재개발사업은 서울 용산구 한강로3가 일대 약 7만1천901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층, 12개 동 규모로 아파트 777가구, 오피스텔 894실, 상업 및 업무시설이 들어서는 대형 복합단지로 추진된다. 예상 공사비는 9천558억원으로, 3.3㎡당 약 960만원 수준이다. 

지난 15일 입찰마감에 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발 2곳이 응했다. 

■포스코이앤씨 1조5천억원 이상 사업촉진비 제안

포스코이앤씨는 사업촉진비로 1조5천억원+알파(α)를 제시했다. 이는 삼성물산이 한남4구역에 제시했던 3조원 규모의 사업촉진비에 버금가는 역대급 규모다. 

사업촉진비는 정비사업 과정에서 시공사가 조합에 지원하는 자금으로 주로 인허가 비용, 이주비 등을 충당하는데 활용된다.  

포스코이앤씨가 제시한 사업촉진비는 경쟁사인 HDC현대산업개발이 제시한 1천320억원 대비 11배가 넘는 규모다. 입찰공고상 조합원 수를 기준으로 단순 환산한 결과 가구당 약 34억원 이상의 사업비 규모다.  

공사비는 조합 예정가격(9천558억원)보다 459억원 낮은 9천99억원(3.3㎡당 894만원)을 제시했으며, 사업비 4조원을 책임조달하고 사업촉진비를 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 직접 조달하기로 했다.  

금융조건도 파격적이다. 금리는 CD+0.85%의 조건을 제시했다. 조합의 빠르고 안정적인 사업 추진을 결정짓는 핵심 금융조건이 될 것으로 보인다. 

포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’를 적용하고, 글로벌 설계사 유엔스튜디오의 창립자인 벤 반 베르켈(Ben van Berkel)이 직접 참여해 파노라믹 파사드, 크라운 타워, 스카이워크 브리지 등 혁신 설계를 적용하기로 했다. 

■HDC현대산업개발, 이주비 역대 최고 20억원 제시
HDC현대산업개발은 역대 최고 수준인 조합원당 최저 이주비 20억원(주택담보대출비율 150%)을 제안했다.  

HDC현대산업개발의 최저 이주비 조건은 한남4구역 삼성물산의 12억원보다 8억원 높고, 경쟁사 포스코이앤씨가 제시한 16억원(LTV 160%)보다도 4억원 더 높은 금액이다. 

사업비 금융 조건은 업계 최저 수준인 CD금리+0.1%를 제안했다. 경쟁사 포스코(CD금리+0.85%) 대비 0.75%포인트 낮다. 

HDC현산은 평당 공사비 858만원을 제안했다. 경쟁사 포스코이앤씨의 894만원 대비 평당 36만원 저렴하다. 조합이 사전 산정한 예정 공사비 960만원보다는 100만원 이상 낮은 수준이다. 

제안서에 담긴 총액 기준으로는 HDC현산이 제시한 총공사비가 9천244억원으로, 포스코(9천99억원)보다 높아 보이지만 이는 양사가 제안한 연면적 규모의 차이에 따른 착시현상이란 게 회사 측의 설명이다. 

회사 측은 “지하층은 용적률에 포함되지 않아 조합원 권리가액에는 영향을 미치지 않으면서 향후 분양 수익은 크게 높일 수 있다”며 “이는 공사비 변동 리스크를 최소화하는 전략적 결정”이라고 설명했다. 

조합은 5월 중 홍보관 오픈 및 합동설명회를 진행한 뒤, 6월 중순께 조합 총회를 통해 최종 시공사를 선정한다. 

업계 전문가는 “최종 시공사로 선정되는 건설사는 서울 도심 핵심 입지에 새로운 랜드마크를 세우는 역할을 하게 될 것”이라고 말했다.