내일부터 집값 15억원 이상 주담대 한도 4억원…유주택자 전세대출 DSR 첫 적용

금융위원회가 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 수도권‧규제지역의 시가 15억원 초과~25억원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어드는 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다.

이는 6‧27 대출 규제와 9‧7 공급 대책에도 고가주택 집값 상승세가 전체 부동산 시장의 과열을 이끌고 있어 1달여 만에 다시 강도 높은 수요 억제책을 통해 집값을 안정화한다는 취지다.

이억원 금융위원장은 정부 합동브리핑에서 “수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다”며 “확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 더욱 강화해나가고자 한다”고 말했다.

△15억원 이하 주택은 6억원 △15억∼25억원 이하는 4억원 △25억원 초과 주택은 2억원으로 한도를 설정했다.

그동안 6‧27 대책을 통해 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이었다.

재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억원을 유지한다.

그간 규제 대상에서 제외했던 전세대출에도 규제를 본격화했다. 오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 포함하게 된다.

전세대출 규모가 200조원대로 불어나서다. 이를 이용한 갭투자(전세 끼고 매매) 수요를 차단하기 위한 조치다.

금융위는 우선 1주택자 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고, 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토하기로 했다.

차주별 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 16일부터 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 향후 금리 인하로 대출 여력이 확대되는 효과를 막기 위함이다.

은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점은 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했다. 위험가중치를 높이면 은행이 더 많은 자본을 보유해야 하기 때문에 주담대 공급 축소 압력으로 이어진다. 이른바 생산적 금융을 유도하기 위해서다.

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 신규 지정된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역에는 기존 규정에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지는 등 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.

현금 여력이 있는 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 수 있다는 지적이 나온다. 중저가 아파트 등에 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 가능성도 거론된다. 

금융위는 “관계기관과 전 금융권이 비상한 각오로 이번 대책의 성공적 이행에 최선을 다해달라”며 “구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하겠다”고 말했다. 그러면서 “금융권에서 주택시장의 불필요한 과열을 유발할 수 있는 과당경쟁은 지양하고, 현장의 세세한 부분까지 꼼꼼하게 챙겨 달라”고 주문했다.

금융위는 추가 규제도 예고했다. 해외 사례를 고려해 주담대 위험가중치의 하한을 25%까지 높이는 방안과 높은 위험가중치가 적용되는 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안 등이 거론된다.