[HY분석] 한남4구역 시공사 선정 초읽기…삼성· 현대中 조합원 선택은

서울 강북권 정비사업의 최대어로 꼽히는 ‘한남4구역’ 재개발 시공사 선정이 내일로 다가왔다.  

17일 정비업계에 따르면 한남4구역 재개발 조합은 18일 오후 3시 서울 이태원교회에서 총회를 열어 시공사를 선정한다. 

전체 조합원(1천166명)의 과반수 출석 및 출석 인원의 과반수의 동의를 얻은 업체에 시공권이 주어진다. 

한남4구역은 서울 용산구 보광동 일대를 재개발해 51개동, 2천331가구 규모 아파트를 짓는 사업으로 조합이 제시한 사업비가 약 1조5천억원대에 이르는 대형 프로젝트다. 

특히 한남4구역은 서울 재개발 사업은 압구정 3구역 수주의 전초전으로 여겨져 삼성물산(래미안글로우힐즈 한남)과 현대건설(디에이치 한강)이 치열한 수주전을 벌였다. 

한남4구역은 국내 시공능력평가(2024년 기준) 1위인 삼성물산과 도시정비사업 수주 6년 연속 1위이자 시공능력 2위인 현대건설이 맞붙어 자존심 대결을 펼쳐온 곳이다. 

두 회사는 조합원의 분담금 경감을 통한 이익 극대화에 사활을 걸고 치열하게 경쟁을 벌였다. 

■삼성물산, 가구당 2억5천만원 이익 보장

먼저 삼성물산 건설부문은 조합원 1천166가구에 가구당 2억5천만원씩 모두 현대건설보다 2천900억원의 추가 이익을 보장하겠다고 발표했다.  

분양수입 1천583억원, 고정금리(CD+0.78%)를 적용한 전체 사업비 직접 조달과 필수사업비와 사업촉진비를 포함한 3조원 규모의 사업비를 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 자체 조달해 보증에 따른 수수료 256억원 절감과 함께 사업촉진비에 대한 후순위 고금리 대출 이자비용도 낮춰, 최소 1천185억원의 비용을 절감한다는 계획이다.  

또 공사비 인상에 따른 조합원 부담을 줄이기 위해 착공 전까지 물가 변동에 따라 예상되는 공사비 인상분에 대해 최대 314억원까지 자체 부담하기로 했다. 

여기에 업계 유일 최고 신용등급(AA+)을 통한 안정적인 자금 조달 역량을 바탕으로 △분담금 상환 최대 4년 유예 △조합원 이주비 LTV(주택담보인정비율) 150% △최저 이주비 12억원 등을 지원한다.  

또 공사계약서에 실착공일을 이주가 완료된 날로부터 9개월 이내로 명시하고, 공사이행확약서를 제출해 공사 중단이나 지연없이 준공기한까지 공사를 완료한다고 제안했다. 

■ 현대건설, 가구당 1억9천만원 이상 이익 보장
현대건설은 조합원 1가구당 1억9천만 원 이상의 이익을 보장하는 구체적인 혜택을 담은 ‘5대 확약서’를 제출했다.  

5대 확약서에는 △책임준공 △사업비 대출금리 △아파트·상가 대물 인수 △공사 도급계약 날인 △대안설계 인허가 책임 및 비용부담 등이다. 

사업비 전액을 양도성예금증서(CD) 금리에 가산금리 0.1%를 더한 수준으로 책임조달해 조합원 부담을 낮추겠다고 약속했다. 공사기간은 기존 57개월에서 49개월로 단축해 금융비용 844억 원을 절감하고, 상업시설의 면적을 4천241㎡ 추가 확보해 약 641억 원의 수익을 창출하겠다고 제안했다. 

만일 미분양이 발생하면 최초 분양가로 100% 대물인수하겠다는 확약서를 통해 조합원의 안전을 보장하며, 세대당 약 3천100만 원의 추가 프리미엄을 실현하겠다는 계획이다. 

이주비는 기본이주비 LTV 50%에 지급보증 조건으로 50%를 더한 LTV 100%를 제안했다.